Сколько стоит земля


Сколько стоит 1 сотка земли - стоимость одной сотки

Институт частной собственности на землю в России сравнительно молод. Однако сегодня земля является предметом купли-продажи, выгодным помещением капитала и инвестицией в будущее. Сколько стоит 1 сотка земли? Где выгоднее приобрести участок? Из чего складывается цена на землю и почему ее стоимость так разнится по регионам?

Стоимость участка земли – что такое «сотка»?

Говоря о цене за землю или о площади интересующего участка, принято оперировать понятием «сотка». Сотка – это участок, площадью в 100 кв. метров. В советское время стандартный «надел» под дачный участок составлял 6 соток или 600 кв. метров.

Подобно тому, как говоря о цене недвижимости, оперируют понятием «цена за 1 кв. м», при сделках с землей указывается цена за сотку земли.

Сколько стоит 1 сотка земли?

Цена на землю складывается из объективных и субъективных составляющих. К субъективным можно отнести, например, престижность и спрос. Где выше спрос на земельные участки, там дороже предложение. Где престижнее соседи, там дороже строительство дома. Удорожание постройки или покупки недвижимости в престижном районе происходит именно из-за цены на участок.

Однако полагаться на престижность и спрос при выборе «земельного» вложения капитала не всегда разумно. Так, стоимость участка земли на Рублевском шоссе значительно снизилась за последнее время. То, что совсем недавно было супердорогим и престижным, вдруг упало в цене и потеряло ликвидность.

Стоимость одной сотки земли складывается из нескольких факторов:

  • Востребованности. Спрос не только рождает предложение, но и повышает цену.
  • Локации. Земля в деревне стоит дешевле, чем земля в центре большого города. Дальневосточный гектар будет дешевле гектара на побережье Черного моря.
  • Наличия коммуникаций. Участок в населенном пункте дороже, чем такая же площадь в чистом поле. Земля с жилым домом на ней дороже, чем без построек.
  • Назначения. Земля, имеющая статус «под жилищное строительство», дороже, чем садово-огородный участок.

Сколько стоит земельный участок в том или ином регионе определяет муниципалитет. Власти устанавливают средние оценочные показатели, на основе которых рассчитывается кадастровая цена земли.

Кадастровая и рыночная цена земли

Инициировать кадастровую оценку может как владелец, так и муниципальные власти. Для проведения работ нанимают специальную организацию, которая проводит анализ рынков земельных участков, учитывает особенности данного участка, устанавливает кадастровую цену земли.

Муниципалитет нуждается в кадастровой оценке в случае:

  • необходимости отчуждения земли;
  • для установки налоговой ставки;
  • для сдачи в аренду и установки соответствующей оплаты.

Собственнику данный документ нужен:

  • для сделки купли-продажи;
  • для сдачи в аренду;
  • для залога в банк;
  • для оспаривания величины налоговой ставки.

В настоящее время кадастровая и рыночная стоимость земли максимально приближены. Согласно п. 3 статьи 66 Земельного кодекса эти значения могут быть уравнены. Однако если рыночная стоимость – это то, за какую сумму продавец продает, а покупатель согласен купить, т. е. величина договорная, то кадастровые ценына землю – величина фиксированная. По закону пересматривается она 1 раз в пять лет.

Обратите внимание! Кадастровая оценка, которой больше 5 лет, не имеет законной силы и не принимается официальными организациями и банковскими структурами в качестве документального подтверждения стоимости.

Сколько стоит земля – как установить это документально

Если вы приобрели землю без кадастровой регистрации и паспорта (либо владеете ею давно, но документально это не оформили), то вам следует:

  • собрать имеющиеся документы на право собственности;
  • обратиться в Росреестр с соответствующим заявлением;
  • оплатить установленную пошлину и услуги организации-оценщика.

После проведения соответствующих работ по оценке Вам выдадут кадастровый паспорт и занесут Вашу собственность в единый реестр. Теперь сколько стоит 1 квадратный метр Вашей земли зафиксировано документом. На его основании Вы сможете осуществлять любые законные сделки с Вашей собственностью и платить налоги.

В крупных городах и пригородах мегаполисов чаще всего возникает недовольство владельцев налоговыми счетами. Оспорить действующую установленную стоимость земельного участка в Подмосковьеможно через суд, минуя Росреестр, или обратившись в эту организацию с заявлением.

Если Вы выбрали обратиться в Росреестр, то:

  • чиновники данного ведомства по Вашему заявлению создадут комиссию;
  • она проверит обоснованность Вашей претензии;
  • через месяц (не позднее) Вам выдадут заключение.

Положительный ответ позволит Вам за свой счет инициировать переоценку и установить иную стоимость 1 сотки земли. Отрицательный ответ оставляет Вам право обратиться в суд.

Стоимость земли в московской области

Наиболее выгодное вложение свободных средств – это покупка земли близ Москвы. Недавнее расширение границ города наилучшее подтверждение этому. Сколько стоит земельный участок в Подмосковье?

Однозначного ответа здесь нет. Цена на земли в Подмосковье зависит от направления и удаленности от города.

Принято разделять:

  • 30 километровое удаление от МКАД. Здесь спрос на земельные участки стабильно высокий. Стоимость сотки земли в Подмосковье колеблется от 400 $ на Горьковском и Калужском направлении, до 50-80 тыс. $ на Рублево-Успенском и Ильинском. Последний тренд – это взлет спроса в районе Ново-Рижского направления.
  • 30-60 км от МКАД лидируют в цене Ильинское и Домодедовское направление. Здесь за сотку можно отдать до 15-20 тыс. $. Стартовая цена от 400.
  • На расстоянии 60-90 км от МКАД участки в московской области торгуются еще ниже. Максимальная цена за сотку земли на Егорьевском и Новорязанском направлении (до 4000 $). В лидеры также выбивается Горьковское направление (до 6000 $), хотя на предыдущих локациях оно самое дешевое. Дмитровское направление в аутсайдерах. Сколько стоит 10 соток земли здесь? Всего за 2000 $ можно приобрести вполне приличный участок. Верхняя граница цены за 10 соток – 8000 $.

Кроме удаления от Москвы и направления на формирование цен на землю в Подмосковье влияют «обычные» факторы:

  • текущий курс национальной валюты;
  • инвестиционные настроения;
  • геофизические особенности расположения;
  • инфраструктура, дорожная доступность;
  • экологическая обстановка.

Существенно снижает стоимость земельных участков в Подмосковье транспортный коллапс, который, например, на Горьковском направлении имеет хроническую природу.

Сколько стоит земельный участок в деревне?

Затянувшийся кризис обесценил и землю. Аналитики отмечают падение цены и спроса на недвижимость во всех регионах страны и во всех ценовых категориях. Элитные участки сбросили лишнюю маржу «престижности», деревенские угодья снизились в цене по причине резкого падения спроса и обнищания населения.

Сколько сегодня стоит земля в деревне? Реальность такова:

  • в районах, прилегающих к большим городам, домик с земельным участком может стоить также, как средняя квартира в самом городе;
  • в отдаленных деревнях землю с постройками можно приобрести за символическую плату.

Данное положение дел объясняется наличием работы в городах, куда устремляются жители окрестных деревень. Глухие уголки привлекательны для жизни на пенсии.

Но здесь следует смотреть:

  • Перспективы. Реальность такова, что отдаленные деревни постепенно вымирают. Стоимость земли не только стремится к нулю, но и приобретает отрицательное значение. Например, когда жить в деревне уже нельзя (нет школы, больницы, дорог), а налоги платить следует регулярно.
  • Наличие социальной инфраструктуры – школ, детского садика, амбулатории, магазинов, почтового отделения, маршрутного сообщения с городом.

Хорошим бонусом жизни в российской деревне является газовое снабжение и железнодорожные пути (электричка).

Как самостоятельно выбрать землю для покупки в московской области?

Если Вы решили, что жить «на земле» это Ваше, а риэлторы не вызывают доверия, то можно попробовать действовать самостоятельно.

  1. Определитесь с приоритетами. Что Вы хотите, в какой ценовой категории Ваши материальные возможности, какое направление Вам удобнее и ближе.
  2. Соберите всю доступную информацию (сделайте самостоятельный анализ рынка земельных участков) в интернете и СМИ. Вас должны интересовать: экологическая обстановка, стоимость одной сотки земель, наличие соответствующего предложения на рынке, социальная и коммуникационная инфраструктура.
  3. Съездите в выбранный район. Осмотрите все на месте. Поговорите с соседями, местной администрацией (возможно, они продают участки).
  4. Рассмотрите варианты с продажей ветхих домов. Здесь Вы имеете бонус в виде готовых коммуникаций.
  5. Определитесь с выбором. Проверьте обременения, статус земли.
  6. Оформляйте сделку. Регистрируйте ее в Регистрационной палате.

Доверьте проверку документов продавца, проверку обременений и ограничений по участку земли и дому (если он есть) профессиональному юристу. Самостоятельный выбор + профессиональное юридическое сопровождение сделки – оптимальное соотношение стоимости и безопасности покупки.

Рыночная стоимость земельного участка — как узнать за 7 шагов

Как устанавливается рыночная стоимость земельного участка? Сколько стоит сотка земли? Можно ли узнать рыночную стоимость земли по кадастровому номеру?

При продаже любого товара или услуги мы выставляем цену, которую считаем справедливой. Для этого мы находим аналогичные объявления и сравниваем их со своим. Однако сделать это не всегда возможно. Особенно для нетипичных объектов продажи, например, для некоторых земельных участков.

Меня зовут Валерий Чемакин. Как консультант по правовым вопросам, в этой статье я расскажу о рыночной стоимости земельного участка.

Еще я расскажу о том, где и как заказать оценку рыночной стоимости земли.

1. Что такое рыночная стоимость земельного участка и для чего её необходимо знать

В условиях свободного коммерческого оборота земель цены на участки формируются рынком. Чаще всего однотипные объекты в конкретной местности стоят примерно одинаково. Так происходит из-за того, что рынок способен к саморегулированию, несмотря на видимую хаотичность.

Исходя из сказанного,сформулируем определение.

Рыночная стоимость земельного участка — это цена, по которой его можно реализовать в разумные сроки на свободном рынке при обоюдной удовлетворенности результатами сделки обеих сторон.

Где же узнать рыночную стоимость земельного участка? В большинстве случаев ответ на этот вопрос очевиден. Достаточно открыть любой сайт с объявлениями и изучить предложения в районе расположения земли. Однако если нет ни одного подобного участка в продаже, придется прибегать к помощи оценщиков.

Если вам нужно официальное экспертное заключение, например, для суда, тоже проводится независимая оценка рыночной стоимости недвижимости. О сути этого понятия читайте нашу специальную статью. Эксперты для определения рыночной стоимости участка используют различные методы оценки, в зависимости от назначения земель.

Например, при оценке рыночной стоимости земельного участка сельскохозяйственного назначения в формуле используют фактор потенциальной прибыли от ведения сельского хозяйства или товарного производства. Расчет рыночной стоимости земельного участка промышленного назначения тоже учитывает потенциальный доход, но уже от иной экономической деятельности.

2. Сколько стоит сотка земли — обзор главных факторов, влияющих на рыночную стоимость участка

Не вдаваясь глубоко в процедуру оценки рыночной стоимости земельного участка, отмечу, что существуют десятки факторов, влияющих на ее формирование.

Вот основные из них.

Фактор 1. Расположение участка

Это самый главный фактор, так как именно он оказывает решающее влияние на формирование цены. Чем ближе земля к крупным городам, тем она дороже.

Недавно я продал участок 17 соток в сельской местности с подведенными коммуникациями, но в 200 км от ближайшего крупного города всего за 100 тыс. рублей. Сразу после этого приобрел 20 соток земли в черте Тюмени, хоть и без коммуникаций, но за 1,5 млн рублей.

Это копейки по сравнению с ценой земли в элитных пригородах Москвы. Даже в границах одного кадастрового района цена одинаковых по площади участков достаточно сильно отличается, несмотря на схожую кадастровую стоимость земли. Это зависит от индивидуальных особенностей, указанных в следующем подразделе.

Фактор 2. Состояние грунта и рельеф местности

Люди приобретают земельные участки не просто для строительства дома, а для дальнейшего активного отдыха. Следовательно участок должен радовать человека своим внешним видом, близостью к лесу, реке или озеру, плодородностью почвы. Овраги, канавы и прочие нежелательные формы рельефа сильно снижают стоимость, как и болотистая либо соленая почва.

Рыночная стоимость земельных участков с жилым домом значительно выше. Ведь в нее входит и цена самого строения, даже если это старый ветхий дом, который придется сносить. Впрочем состояние построек тоже имеет значение. Очевидно, что участок с коттеджем намного ценнее, чем с сараем.

Фактор 4. Возможность подсоединения к коммуникационным сетям

Часто муниципалитеты финансируют сооружение инженерных коммуникаций на участках под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС). Проведенное электричество, газ и водопровод сильно увеличивают стоимость земли.

Приобретенный мною участок не имеет коммуникаций и даже подъездных путей, поэтому он стоит 1,5 млн рублей. Подобная земля в ближайшем уже обжитом поселке стоит не менее 3 млн рублей. Значит у меня есть шанс получить хорошую прибыль после подведения инженерных сетей.

Фактор 5. Вероятность получения прибыли за определенный период от использования участка

Земли сельскохозяйственного назначения или под строительство промышленных объектов предназначены для производства материальных благ, значит они способны приносить прибыль. Особенно ценятся участки возле федеральных автомобильных трасс. Этот потенциальный доход тоже заложен в рыночную стоимость таких участков.

3. Кто занимается определением рыночной стоимости земли — обзор основных вариантов оценщиков

Для любых юридически значимых действий не достаточно просто знать цену своего участка. Нужно получить официальное заключение от профессиональных оценщиков, оформленное в соответствии с законом об оценочной деятельности.

Давайте рассмотрим, кем устанавливается рыночная стоимость земельного участка, как определяется и куда для этого нужно обращаться.

Вариант 1. Специализированное оценочное бюро

Сегодня существует множество коммерческих контор, занимающихся различными видами оценочной деятельности. Обязательное условие — они должны состоять в саморегулируемых организациях (СРО). Эти фирмы лишь производят оценочные действия, но не оказывают иные услуги, например, юридические.

Вариант 2. Независимый частный оценщик

Законом не запрещено заниматься индивидуальной оценочной деятельностью, поэтому можно найти и частного оценщика. Он использует те же принципы оценки при определении рыночной стоимости земельного участка, что и сотрудник любой фирмы. Подчиняется частный оценщик тому же закону об оценочной деятельности.

Вариант 3. Агентство недвижимости

Любое крупное агентство недвижимости содержит в своем штате оценщиков. Поэтому, если вы решили продать земельный участок через риэлторское агентство и не знаете, какую цену выставить, они к вашим услугам. Это очень удобно, так как их работа будет оплачена из комиссионных.

Вариант 4. Юридическая фирма

Многие юридические фирмы не ограничиваются только правовой помощью клиентам. Они предлагают услуги по экспертизе и оценке. Обращаться в такие конторы целесообразно, когда нужно не только узнать стоимость объекта, но и получить юридическую помощь. Например, требуется в суде разделить имущество с бывшим супругом, но с его оценкой вы не согласны.

Особенно распространено обращение в суд с целью снизить кадастровую стоимость, чтобы меньше платить налог. Для этого проводят процедуру оспаривания после кадастровой оценки земель, но об этом вам лучше прочитать в нашей специальной статье.

4. Как узнать рыночную стоимость земельного участка — пошаговая инструкция

Если вы не знаете как рассчитывается рыночная стоимость земельного участка, но она вам нужна просто для справки, а не для совершения юридически значимых действий, то воспользуйтесь одной хитростью. Сейчас государство стремится приблизить кадастровую стоимость к рыночной, чтобы больше собирать налогов. Сведения о кадастровой стоимости есть в базе Росреестра.

Поэтому проведите расчет онлайн приблизительной рыночной стоимости земельного участка, используя его кадастровый номер. Для этого посетите сайт Росреестра или любой компании посредника и введите номер в специальную форму поиска. Вместо кадастрового номера допускается вносить адрес, но если он уже официально существует.

Когда вам нужна официальная бумага о рыночной стоимости земельного участка, например для оформления права аренды, то обращайтесь к профессиональным оценщикам. Как это сделать — читайте дальше.

Шаг 1. Выбираем оценочную компанию

В зависимости от объема и сложности работ выбирайте независимого оценщика или обращайтесь в оценочную компанию. Для правильного выбора фирмы вначале наведите справки обо всех имеющихся в вашем районе.

Поспрашивайте знакомых, друзей и соседей. Вдруг кто-то недавно пользовался услугами оценщика. Почитайте форумы. В результате нужно выбрать оптимальную по стоимости и качеству предоставляемых услуг компанию.

Шаг 2. Определяем ряд вопросов для эксперта

Прежде чем заключать договор, нужно определиться с вопросами, которые вы хотите задать эксперту. Рекомендуется сразу же уладить с ним все нюансы.

Вопросы эксперту:

  • будет ли он выезжать на участок или проведет оценку по документам;
  • что входит в стоимость услуг;
  • каким методом он будет оценивать участок;
  • сколько времени ему понадобится на работу.

Не забудьте посмотреть у него какой-нибудь пример оценки рыночной стоимости земельного участка. Глядя на него вы поймете, насколько ответственно и аккуратно оценщик работает и соответствует ли форма отчета предъявляемым требованиям.

Шаг 3. Предоставляем необходимую документацию

Чтобы провести работы, оценщику потребуется техническая документация на участок, а также документы, подтверждающие ваше право собственности.

Если у вас чего-то не оказалось, то всегда можно заказать недостающее на сайте ЕГРП 365. Достаточно зайти на этот портал, и вы увидите, какие документы они готовят. Там же в форме поиска внесите кадастровый номер участка и получите информацию из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). Это бесплатно.

Нужна официальная кадастровая справка, выписка из ЕГРН или техническая документация на участок — заплатите деньги, и вам доставят все это с курьером. Официальные справки и другие документы имеют печати Росреестра. Если печать не нужна, то стоимость услуги ЕГРП 365 на порядок ниже.

Шаг 4. Оплачиваем услугу и заключаем договор

После того, как все документы готовы, заключайте договор и оплачивайте услугу. Не забудьте внимательно прочитать условия договора. В нем должна быть прописана ответственность оценщика за возникшие по его вине проблемы из-за неправильной оценки рыночной стоимости земельного участка.

Шаг 5. Согласовываем дату и время проведения оценки

Так как чаще всего для проведения грамотной и правильной оценки нужно обследовать сам участок, то заранее согласуйте со специалистом время и дату этого мероприятия. Ведь только после его проведения он сможет приступить непосредственно к расчетам. Кстати, заранее поинтересуйтесь, входит ли его выезд в стоимость всей услуги. Если нет, то узнайте, сразу нужно заплатить или потом.

Шаг 6. Дожидаемся приезда специалиста

В назначенный день и час встретьте специалиста и проводите на объект. В ходе осмотра находитесь рядом. Возможно будут какие-нибудь уточняющие вопросы, касающиеся индивидуальных особенностей участка. Это может быть качество почвы, степень затопляемости весной, наличие других скрытых факторов, учесть которые вы считаете необходимым.

Шаг 7. Получаем отчет о проделанной работе

Отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка содержит установочные данные собственника объекта и оценщика. Важная составляющая отчета — описание методики и ее правовое обоснование.

Например, применение метода массовой оценки при определении рыночной стоимости земельных участков допустимо только в отношении типовой земли под строительство в черте населенных пунктов.

Совсем другие методы применяют при установлении рыночной стоимости земель лесного фонда, сельскохозяйственных угодий, земли под промышленные объекты, а также любых нетипичных земельных участков. Завешается любой отчет выводом, в котором указана рыночная стоимость.

Если вы хотите проконсультироваться по этим или другим правовым вопросам подробнее, заходите на сайт компании Правовед. Там вы найдете удобную форму обратной связи, через которую задавайте вопрос юристу.

Формулируйте свою проблему кратко и ясно. В результате получите исчерпывающий ответ с конкретным алгоритмом действий для решения проблемы. Стоимость такой онлайн консультации в Правоведе менее 1000 рублей.

5. Профессиональная помощь в определении рыночной стоимости земельного участка — обзор ТОП-3 оценочных компаний

Обращаясь в оценочную компанию, мы должны быть уверены в профессионализме специалистов. Кроме того, мы не хотим переплачивать.

Ниже я предлагаю обзор 3 известных оценочных компаний, в которых заказать оценку рыночной стоимости земельного участка обойдется недорого.

1) Юрдис

Эта компания занимается оценкой недвижимости для банков. Если вы хотите получить кредит под залог вашего участка, а кадастровая стоимость слишком занижена, обращайтесь в компанию Юрдис. Она работает с большинством крупных российских банков. Они ей доверяют, поэтому будьте уверены, что ваш участок оценят адекватно, и вы получите желаемый кредит.

Здесь же возможно заказать оценку рыночной стоимости квартиры, которую вы хотите использовать в качестве залога. Оценщики компании готовы рассчитать и ликвидационную стоимость объекта, которая ниже рыночной на 20%. Она нужна для быстрой продажи. Такие услуги стоят всего 4 тыс. рублей, что гораздо ниже, чем у конкурентов.

2) Консалт Про Оценка

Компания предоставляет все виды оценочных услуг. Земельные участки оценивают тремя различными способами по согласованию с заказчиком: с осмотром или без осмотра объекта, путем выдачи экспертного заключения о стоимости земли без оценочных действий.

В чем преимущества компании «Консалт Про Оценка»:

3) Кански и Партнеры

На сайте компании предлагается создать личный кабинет, через который очень удобно контролировать выполнение услуги по оценке земли. Там же легко отслеживать историю своих заказов. Все отчеты полностью соответствую закону, что гарантирует их принятие в банках, судах и государственных органах, Специалисты проводят расчеты с помощью специальных программ, что снижает вероятность ошибки до минимума.

На сайте есть даже онлайн калькулятор, с помощью которого можно бесплатно сделать оценку некоторых объектов. Оценщики работают в любое время и готовы выполнить срочный заказ даже в выходные дни. Фирма предлагает специальные более выгодные условия сотрудничества постоянным клиентам.

На этом у меня все, а в заключение предлагаю посмотреть тематический видеоролик.

6. Заключение

Рыночная стоимость земельных участков определяется как самостоятельно для целей продажи, так и посредством профессиональной оценки для совершения юридически значимых действий.

Получили ли вы ответы на свои вопросы? Что ещё вы бы хотели узнать по теме оценки земли?

Желаю всего самого наилучшего! Пишите ответы, комментарии и пожелания, ставьте оценки на сайте и в соцсетях.

С/х земли: сколько стоит гектар и из чего формируется показатель?

Земли сельхозназначения на сегодняшний день являются одним из самых распространенных в России земельных территорий.

Почему меряют в гектарах?

Гектар в качестве единицы измерения используется в России с 60-х гг. ХХ века, когда была сформирована международная система мер и весов (СИ). Однако в эту систему он не включен. В настоящее время гектар как единица измерения используется в юридических и метрических системах для обозначения площади тех или иных территорий.

Гектар является единицей измерения площади, равной площади квадрата со стороной сто метров. В России данная единица используется для измерения площади участков в сельском хозяйстве, а также лесных участков, поставленных на учет. При обозначении площади в гектарах принято его сокращенное обозначение – га (в международной системе – ha).

Если вы хотите узнать, как в 2019 году решить именно Вашу проблему, обращайтесь через форму онлайн-консультанта или звоните по телефонам:

  • Москва: +7 (499) 110-86-72.
  • Санкт-Петербург: +7 (812) 245-61-57.

Измерение площади в гектарах является достаточно удобным, так как позволяет достаточно легко определить количество гектар в конкретном участке, если знать его длину и ширину в метрах (один гектар равен десяти тысячам квадратных метров).

Факторы, влияющие на оценку

Земли сельхозназначения имеют свою стоимость – кадастровую и рыночную. При проведении оценки таких земель учитывается целый ряд специальных факторов, к которым относятся:

  • Качество и разновидность почв, на которых расположен тот или иной участок (если почвы, входящие в состав участка, неоднородны по своему составу);
  • Вид тех сельскохозяйственных культур, которые можно выращивать на всем участке, а также в том случае, если участок возможно разделить на несколько частей;
  • Выбор допустимого севооборота (то есть чередования различных видов посевов для улучшения качества приносимого участком урожая);
  • Определение того количества урожая, который должна принести каждая выращиваемая на данной территории сельскохозяйственная культура исходя из ее качественных характеристик, при соблюдении условий выращивания на данном участке;
  • Установление рыночной стоимости полученного урожая каждой конкретной культуры, выращенной на данном участке;
  • Определение затрат в их удельном значении, которые были совершены на выращивание конкретной культуры (или культур) на данном участке;
  • Расчет затрат на поддержание плодородия почв на данном участке в значении их удельной величины;
  • Определение максимального уровня дохода собственника участка исходя из осуществленного им севооборота;
  • Расчет максимальной прибыли собственника участка с учетом всех понесенных затрат на обслуживание участка, выращивание конкретных культур. Кроме этого проведение мероприятий, направленных на поддержание должного уровня плодородия почв на участке.

Кроме перечисленных факторов, имеющих отношение непосредственно к землям сельхозназначения, при проведении оценки стоимости участка будут учитываться также и показатели, характерные для земельных участков в целом:

  • Расположение участка относительно населенных пунктов, инфраструктурных сетей, а также крупных промышленных объектов, которые могут оказать влияние на экологическое состояние земель;
  • Наличие установленных обременений на использование данного участка (установленные сервитуты или расположенные на территории надела постройки и здания, которые не позволят эксплуатировать участок в полном объеме);
  • Проведение мероприятий по установлению и узакониванию имеющихся границ участка и наличие документов, подтверждающих факт проведения таких мероприятий;
  • Сведения о том, в каком виде и в каком объеме данный участок эксплуатируется на данный момент времени;
  • Территориальное расположение земельного участка в границах административного района (в том числе, удаленность от границ такого района), а также в границах того или иного кадастрового квартала.

Исходя из перечисленных факторов складывается стоимость конкретного участка.

Средняя стоимость земель сельхозназначения

В разных регионах земли сельхозназначения имеют различную стоимость, что связано с использованием в оценке не только перечисленных выше факторов, но и принадлежностью того или иного участка к землям аграрного или промышленного региона. Как выглядит существующий диапазон цен на землю из расчёта стоимости гектара смотрите в таблице ниже.

Регион Стоимость
1 Московская область, Наро-Фоминский район 6870000 р
2 Московская область, Воскресенский район 428572 р
3 Московская область, Можайский район 565218 р
4 Тверская область 24837 р
5 Ленинградская область, Всеволожский район 2777778 р
6 Ленинградская область, Ломоносовский район 581396 р
7 Ленинградская область, Тосненский район 6000000 р
8 Ростовская область, Веселовское водохранилище 2000000 р
9 Ростовская область, Новошахтинский район 229730 р
10 Ростовская область, Аксакайский район 5000000 р
11 Воронежская область, Заветинский район 20000 р
12 Воронежская область, Багаевский район 500000 р
13 Тульская область, Заокский район 250000 р
14 Тульская область, Кимовский район 20000 р
15 Тульская область, Узловский район 346457 р
16 Республика Коми, Сыктывкар 350000 р
17 Республика Коми, Ухта 1000000 р
18 Краснодарский край, Славянский район 70000 р
19 Краснодарский Край, Темрюкский район 55000 р
20 Владивосток 1300000 р

  • Москва: +7 (499) 110-86-72.
  • Санкт-Петербург: +7 (812) 245-61-57.

Или задайте вопрос юристу на сайте. Это быстро и бесплатно!

Сколько сегодня стоит 1 сотка земли?

Землю покупают с разными целями: кто-то собирается инвестировать в ценный или перспективный с финансовой точки зрения участок; кто-то — построить дом для летнего отдыха; кто-то — просто выращивать овощи и фрукты. В любом случае не обойтись без формальностей, первая из которых — оценка стоимости 1 сотки земли. В дальнейшем продавцу и приобретателю понадобится заключить договор купли-продажи, обратиться в Росреестр и Федеральную налоговую службу и совершить ряд дополнительных действий — но без установления рыночной или кадастровой цены двигаться дальше будет невозможно.

1 сотка земли — это участок любой формы, площадь которого составляет 100 квадратных метров. Конечно, предпочтительнее, чтобы это был прямоугольник (например, 10 × 10 м² или 2,5 × 4 м²) — хотя бы с позиций простоты планировки и застройки, однако принципиального значения с точки зрения законодателя геометрия не имеет. В чём различие кадастровой и рыночной стоимости земли и как формируется цена участка — смотрите далее.

Виды цен за 1 сотку земли

В соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации (статья 66, пункты 1 и 2) цена 1 сотки земли может быть рыночной или кадастровой. К этим основным разновидностям добавляется третья, определяемая Постановлением Правительства №319 «О порядке определения нормативной цены земли» от 15 марта 1997 года, — нормативная.

Цена 1 сотки земли может быть нормативной, кадастровой и рыночной

Она используется сравнительно редко и только в следующих случаях:

  • когда необходимо определить цену «государственного» участка, передаваемого в частную собственность в порядке приватизации;
  • когда нужно установить в соответствии с действующим порядком общую долевую собственность на землю;
  • когда участок передаётся от одного лица, физического или юридического, другому в порядке наследования или дарения;
  • когда кредитополучатель использует уже принадлежащую ему землю в качестве залогового имущества.

В остальных случаях в гражданском праве применяются два ранее упомянутых варианта оценки стоимости 1 сотки — кадастровый и рыночный; их и следует рассмотреть детальнее.

Важно: вне зависимости от порядка расчёта цены участка рассчитываться за него можно с использованием любых доступных покупателю источников — например, задействовав металлический счёт в Сбербанке. Никаких ограничений в этом отношении ни Земельный кодекс, ни другие нормативные акты не содержат.

Порядок и особенности оценки стоимости 1 сотки земли устанавливаются целым рядом законов и подзаконных актов, самыми важными из которых являются:

  • Земельный кодекс, или Федеральный закон №136-ФЗ от 25 октября 2001 года с последними изменениями и уточнениями;
  • Федеральный закон №136-ФЗ «Об оценочной деятельности…» от 29 июля 1998 года;
  • Федеральный закон №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» от 3 июля 2016 года (отдельные положения начинают действовать только по окончании 2019 года);
  • Федеральный закон №221-ФЗ «О кадастровой деятельности» от 24 июля 2007 года;
  • Федеральный закон №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» от 13 июля 2015 года (отдельные положения вступают в силу по окончании 2019 года);
  • Приказ Министерства экономического развития №358 «Об утверждении Методических указаний о государственной кадастровой оценке» от 7 июня 2016 года;
  • Постановление правительства России №316 «Об утверждении Правил проведения государственной кадастровой оценки…» от 8 апреля 2000 года;
  • Федеральные стандарты оценки №№1–4, касающиеся общих понятий, видов стоимости земли и порядка процедуры.

Важно: некоторые виды земель могут использоваться в строго определённых целях — например, на них не получится без утомительных и дорогостоящих формальностей открыть аптеку с нуля или построить жилой комплекс.

Порядок землепользования, в общих чертах описанный в следующем разделе, различается от субъекта к субъекту; уточнять его необходимо в местных органах власти — там же можно узнать и о правилах перевода участка в другую категорию.

Рыночная

Основной документ, используемый при оценке рыночной стоимости земли, равно как и других недвижимых объектов, — ранее упомянутый Федеральный закон №136-ФЗ. В соответствии со статьёй 3 (второй абзац) этого закона рыночная цена участка — это сумма, передаваемая от продавца приобретателю наличными или с использованием безналичного расчёта, за которую с высокой вероятностью земля может быть отчуждена в условиях открытого рынка.

Важно: непременным условием как расчёта стоимости 1 сотки земли, так и заключения законной сделки являются полная осведомлённость всех сторон о предмете договора, их дееспособность и добровольность предполагаемых действий. Поскольку оценка рыночной стоимости всегда носит вероятностный характер, в расчёт не берутся случайные и непредсказуемые факторы — войны, стихийные бедствия и другие, не зависящие от воли продавца, покупателя, посредника и оценщика.

Рыночная цена участка, согласно той же статье, выражается в денежной форме; при внутригосударственных расчётах используется национальная валюта — в данном случае это российский рубль.

Смотрите также:  НДПИ - что это такое?

Оценка рыночной стоимости объекта проводится независимым экспертом по обращению заинтересованного лица (гражданина, индивидуального предпринимателя, компании или государственного учреждения) в отношении любого имущества в рамках действующего законодательства. Таким образом, ни органы власти, ни отдельные чиновники не вправе помешать легальному проведению мероприятия.

Не зависит порядок процедуры и от рода деятельности обратившегося: он может как работать в офисе или играть на бирже (частное лицо), так и заниматься поставками по госзаказам или специализироваться на экспорте нефтепродуктов.

Таким образом, оценка рыночной стоимости 1 сотки земли позволяет получить наиболее достоверный результат и, следовательно, избежать претензий как со стороны государства, так и от одной из сторон, вдруг решившей счесть сделку невыгодной. В спорных ситуациях законодатель допускает проводить повторную экспертизу у другого независимого специалиста — как в досудебном порядке, так и после подачи искового заявления.

Важно: исходя из последнего положения, рыночную стоимость 1 сотки земли нельзя называть окончательной. Несмотря на формальную объективность, она зависит от множества случайных факторов, а в конечном счёте — от совпадения мнений обеих сторон. Даже если стоимость завышена, но не вызывает у покупателя вопросов или претензий, сделка будет считаться состоявшейся; это и достоинство, и недостаток оценки рыночной цены земли.

Согласно пункту 3 статьи 66 Земельного кодекса рыночная цена 1 сотки, если она была получена с соблюдением правовых норм, имеет приоритет перед кадастровой: и при заключении договора, и во время судебных разбирательств любая из сторон может апеллировать к выводам независимого эксперта — и её доводы будут приняты во внимание.

Рыночная стоимость земельного участка определяется сертифицированным оценщиком на основании заключённого между ним и заказчиком договора о проведении работ. Сомнения в наличии у эксперта должной квалификации дают покупателю или продавцу право настаивать на проведении новой оценки. Ещё одно весомое основание для оспаривания — наличие доказательств заинтересованности профессионала: давления на него, получения или обещания материального вознаграждения или его участия в собственности.

Резюмировать вышесказанное можно в трёх положениях:

  1. Рыночная стоимость земли — наиболее объективный показатель, который может применяться сторонами сделки по обоюдному согласию вместо кадастровой.
  2. На окончательную цену влияет множество факторов, главный из которых — добровольное согласие контрагентов.
  3. Результаты оценки могут быть оспорены на этапе переговоров о покупке — в досудебном порядке или в суде. При оспаривании проводится новая независимая экспертиза, назначение которой — установить истинную рыночную стоимость 1 сотки земли.

Важно: заявить о своём несогласии с новой оценкой может и контрагент, по инициативе которого проводилась первая. Чтобы избежать лишних трат, рекомендуется сверять полученные значения с кадастровой стоимостью участка.

Кадастровая

Термин «кадастровая стоимость» образован от слова «кадастр» — так называют упорядоченный список всех располагающихся в пределах Российской Федерации участков. Кадастр находится в ведении государственной структуры — Росреестра; следовательно, стоимость всех включённых в него земель определяется в одном порядке, что позволяет говорить как о большем единообразии, так и о большей вероятности возникновения ошибок и неточностей.

Кадастровая стоимость 1 сотки земли устанавливается в следующих целях:

  • когда необходимо поставить участок, находящийся в государственной, муниципальной или частной собственности, на налоговый учёт — обычно после смены собственника или введении ранее не использовавшихся территорий в эксплуатацию;
  • когда планируется выдать разрешение на приватизацию, распределение или перераспределение уже используемых земель, а также на их перевод из одной категории в другую — например, пахотных в участки под застройку;
  • когда стороны сделки купли-продажи или аренды хотят заключить договор на основании кадастровой, а не рыночной цены;
  • когда участок планируется выставить на торги — они всегда стартуют с кадастровой стоимости.

Полученное после проведения экспертизы значение вносится в Единый государственный реестр недвижимости. На окончательную стоимость влияет ряд факторов, включая категорию земель и текущую востребованность; от мнения сторон сделки, в отличие от рыночной, этот показатель не зависит.

Важно: если у продавца или покупателя земельного участка возникают сомнения в объективности проведённой экспертизы, они могут обжаловать её результаты в судебном порядке — просто нанять независимого оценщика в такой ситуации будет недостаточно.

Как уже упоминалось, в соответствии с пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса приоритетное значение имеет рыночная стоимость 1 сотки; на основании этого положения возникла практика: если рыночная цена уже определена, кадастровая рассчитывается в процентном соотношении от неё — без проведения дальнейших исследований.

Смотрите также:  Что такое КПП банка?

Кадастровая стоимость земли должна регулярно пересматриваться; для обеих российских столиц срок проведения очередной оценки — 3 года с момента предыдущей; для остальных субъектов — от 3 до 5 лет (в одно время для всех находящихся в их пределах участков). По понятным причинам процедура проводится несколькими оценщиками; инициирует её своим распоряжением глава администрации.

Важно: несмотря на все нововведения, призванные приблизить кадастровую стоимость 1 сотки к рыночной (это свидетельствовало бы о полной объективности экспертизы), на деле значения могут расходиться более чем на 200%. Причиной тому служат несовершенство используемых экспертами методов вычислений, человеческий фактор и непринятие в расчёт по-настоящему важных факторов, таких как изменения спроса на момент оценки.

Если стороны сделки считают кадастровую цену участка сильно заниженной или завышенной (последнее более вероятно), они могут ссылаться на всё ту же статью 66 Земельного кодекса, в судебном порядке требуя приравнять кадастровое значение к рыночному.

На объективность кадастровой стоимости 1 сотки влияет и используемый метод оценки:

  1. Сравнительный. Если участок уже находится в эксплуатации, его цену вычисляют, основываясь на аналогичных показателях расположенных поблизости земель (обычно выбирают 3–5 единиц). Необходимое условие калькуляций — правовая однородность участков, включая способ использования. Земли, выделенные под сельское хозяйство, по умолчанию не могут оцениваться наравне с территориями под ИЖС или строительство многоэтажных домов.
  2. Доходный. Если найти поблизости аналоги не получается, кадастровую цену вычисляют исходя из уже приносимого участком дохода с учётом планируемого роста показателя. Необходимое условие — нахождение земли на момент проведения экспертизы в коммерческом пользовании: если она пустует или ещё не распределена, этот вид оценки невозможен.

Важно: полностью избежать проведения кадастровой оценки земли невозможно. Даже если стороны заключают договор на основании рыночного значения, им придётся пройти через эту формальность, а иногда — ещё и добиваться установления справедливой цены.

Как формируется цена за сотку земли?

Стоимость участка, будь то один квадратный метр или 1 сотка, рассчитывается на основе следующих критериев:

  1. Категория землепользования. От неё зависит, какие именно виды хозяйственной деятельности разрешены на территории. Чем более «функционален» участок, тем дороже он стоит — и наоборот. Выделяют несколько категорий:
    • земли сельхозназначения — находятся на некотором отдалении от городов, предназначены исключительно для разведения животных и домашней птицы, выращивания, временного хранения и переработки продуктов растительного происхождения; ввиду невозможности использования под застройку и сложности перевода в другую категорию стоят относительно недорого;
    • земли населённых пунктов — располагаются обычно в городской черте, отводятся под индивидуальное строительство, возведение многоэтажных домов, офисную и производственную застройку; стоят значительно дороже, чем земли первой категории;
    • земли специального назначения — отводятся под застройку заводами, фабриками, которые не могут функционировать в черте города, оборонных предприятий, теле- и радиобашен, вокзалов и аэропортов; их стоимость зависит прежде всего от предыдущих условий эксплуатации, однако обычно они недоступны для приобретения частными лицами;
    • земли охраняемых территорий, лесного, водного фонда и резерва — их назначение ясно из названий; в большинстве случаев выкупить такие участки без нарушения закона невозможно.
  2. Характеристики участка. Из-за несовершенств системы оценки кадастровой стоимости обычно земли оцениваются не в полном объёме; выходом является проведение независимой экспертизы, на основании которой делается заключение о рыночной цене. К главным определяющим особенностям относятся:
    • рельеф местности;
    • окружающий ландшафт;
    • технические характеристики земли (плодородность, устойчивость, влагосодержание, засоленность и так далее);
    • наличие на участке инфраструктуры, зданий и сооружений, а также особенности возведения и эксплуатации построек;
    • общая ухоженность территории.
  3. Характеристики окружающей территории. Даже самая плодородная и чистая земля потеряет в стоимости 1 сотки, если будет находиться в неудобном или недоступном месте или к ней будут прилегать неблагоприятные участки. При оценке рыночной стоимости земли в этом аспекте принимаются во внимание:
    • доступность участка (наличие путей сообщения, возможности проехать на автомобиле непосредственно до места или даже дойти до него пешком);
    • уровень шума вокруг (от проезжающих транспортных средств, самолётов, заводов и фабрик и так далее);
    • облагороженность территории (наличие зелёных насаждений, мусоросборников, пешеходных дорожек);
    • состояние прилегающих участков (пустуют они, находятся долгое время в эксплуатации у неизменных собственников или арендаторов или часто переходят из рук в руки — и как именно эти территории используются);
    • природные риски (вероятность наводнений, оползней, землетрясений, сходов камней или лавины и иные факторы);
    • ближайшие перспективы (что строится или в скором времени будет построено на соседних участках).

Важно: в случаях, специально не оговорённых законодателем, собственник земли имеет право по своему усмотрению определить стоимость как 1 сотки, так и участка в целом. Если на его предложение найдётся покупатель, заключённая между ними сделка будет считаться законной; при таком течении дел обращаться к независимому эксперту необязательно.

Средняя стоимость 1 сотки земли по регионам РФ

Наиболее интенсивно стоимость 1 сотки земли меняется по удалению от городов федерального значения — Москвы и Санкт-Петербурга. Проиллюстрировать сказанное можно ценами на землю в 30, 60 и 90 километрах от столицы:

  • в радиусе 30 км — от 280 тысяч рублей (Горьковское, Калужское направления) до 3,5–6 млн рублей за 1 сотку (Ильинское, Рублёвское);
  • в радиусе 60 км — от 280 тысяч до 1–1,4 млн рублей за 1 сотку;
  • в радиусе 90 км — от 140 до 560 тысяч рублей за 1 сотку.
Смотрите также:  Как правильно писать резюме на работу? (+ образец)

Средняя цена 1 сотки земли по регионам России представлена в таблице ниже.

Субъекты РФ Цена за 1 сотку (тысяч рублей)
Республика Адыгея 177
Республика Башкортостан 126
Республика Бурятия 279
Республика Алтай 190
Республика Дагестан 1168
Республика Ингушетия 989
Кабардино-Балкарская Республика 1012
Республика Калмыкия 467
Карачаево-Черкесская Республика 896
Республика Карелия 180
Республика Коми 267
Республика Марий Эл 390
Республика Мордовия 173
Республика Саха (Якутия) 324
Республика Северная Осетия (Алания) 1003
Республика Татарстан 210
Республика Тыва 232
Удмуртская Республика (Удмуртия) 112
Республика Хакасия 406
Чеченская Республика 894
Чувашская Республика (Чувашия) 320
Алтайский край 200
Краснодарский край 359
Красноярский край 80
Приморский край 56
Ставропольский край 450
Хабаровский край 184
Амурская область 240
Архангельская область 108
Астраханская область 311
Белгородская область 120
Брянская область 134
Владимирская область 170
Волгоградская область 243
Вологодская область 141
Воронежская область 193
Ивановская область 189
Иркутская область 90
Калининградская область 435
Калужская область 164
Камчатский край 175
Кемеровская область 89
Кировская область 158
Костромская область 207
Курганская область 50
Курская область 88
Ленинградская область 240
Липецкая область 67
Магаданская область 102
Московская область 139
Мурманская область 97
Нижегородская область 160
Новгородская область 128
Новосибирская область 94
Омская область 78
Оренбургская область 204
Орловская область 195
Пензенская область 191
Пермский край 240
Псковская область 114
Ростовская область 640
Рязанская область 146
Самарская область 454
Саратовская область 255
Сахалинская область 187
Свердловская область 241
Смоленская область 73
Тамбовская область 82
Тверская область 131
Томская область 72
Тульская область 210
Тюменская область 145
Ульяновская область 306
Челябинская область 188
Забайкальский край 124
Ярославская область 115
Москва 1150
Санкт-Петербург 1124
Еврейская автономная область 142
Ненецкий автономный округ 69
Ханты-Мансийский автономный округ (Югра) 74
Чукотский автономный округ 117
Ямало-Ненецкий автономный округ 143

Важно: указанные цены — ориентировочные. Стоимость 1 сотки земли может меняться в зависимости от перечисленных выше и других привходящих факторов как по регионам, так и в пределах целой страны. Окончательную сумму определяют в ходе переговоров продавец и покупатель — именно она и будет впоследствии уплачена.

Подводим итоги

Цена 1 сотки земли может быть нормативной, кадастровой и рыночной. Оценка кадастровой стоимости проводится в случаях, перечисленных в законе, в обязательном порядке. Если особых предписаний нет, стороны могут заключить сделку по рыночной цене, рассчитанной независимым экспертом или в произвольном порядке назначенной текущим владельцем.

Стоимость участка зависит от нескольких факторов: категории землепользования, благоустройства, инфраструктуры и прилегающих территорий. Цена 1 сотки по России сильно колеблется даже в пределах одной области. Узнавать стоимость конкретного участка лучше непосредственно у продавца — с ним же можно и поторговаться, доведя сумму до приемлемой.


Смотрите также