Сколько стоит один метр квадратный


Сколько стоит один квадратный метр квартиры

При продаже и покупке недвижимости возникает вопрос о том, сколько стоит квадратный метр квартиры. Величина эта зависит от разнообразных факторов, имеет свойство колебаться вместе с курсом валют, сезонным спросом, подстраивается под состояние экономики страны, а порой и общемировые тенденции.

Вычисление рыночной цены одного квадратного метра

Определение рыночной стоимости одного квадратного метра ведутся на основе информации о нескольких объектах – не менее 5-6, обладающих схожими параметрами и официально названной ценой. Для самостоятельного расчета такие данные берут из предложений о продаже квартир от крупных агентств недвижимости. Стоит помнить, что дата опубликованной оценки по закону действительна не более 12 месяцев.

Анализ объектов недвижимости

Сколько надо учесть характеристик квартир для новостройки или вторичного рынка жилья, сказать невозможно. За основу берутся факторы, очевидно влияющие на формирование стоимости:

  • общее число квадратных метров;
  • расположение – инфраструктура, район;
  • серия дома, материалы несущих конструкций;
  • тип отделки;
  • число комнат;
  • этаж – нижний и верхний оцениваются ниже;
  • площадь кухни;
  • южная или северная сторона;
  • размеры балконов, лоджий.

Онлайн-калькуляторы, представленные на сайтах, учитывают эти параметры, но значение получается неточным. Список факторов, влияющих на оценку недвижимости, весьма широк и требует непосредственного знакомства с условиями эксплуатации объекта.

При точном расчете цены за один квадратный метр в новостройке или вторичке дополнительно учитывается:

  • в каком состоянии находится квартира, коммуникации;
  • высота потолков, качество ремонта;
  • число этажей в доме;
  • статус – новостройка, хрущевка, историческое здание, объект культурного наследия;
  • в скольких км удаленность от центра;
  • близость к торговым точкам, образовательным, медицинским учреждениям.

Большое значение уделяется парковочному месту, наличию зеленой зоны, ухоженности территории и многому другому. Для офисных и торговых помещений берется во внимание коммерческая выгода использования в конкретном месте города.

Поправки на уторговывание

После проверки достоверности полученных данных, рыночная стоимость всех объектов уменьшается на величину возможной скидки. Для каждого региона и района мегаполиса они свои.

Для Москвы действуют:

  • в период быстрого роста цен на рынке – от 0 до 2 %;
  • умеренного роста – до 2 %;
  • стабилизации – до 4 %;
  • умеренного снижения или падения – до 6-8 %;
  • кризис – 10-15%.

Затем, простым делением цены на общую площадь, вычисляется стоимость одного кв.м на каждый объект недвижимости. Цифры, отличающиеся от среднего показателя более, чем на 20%, удаляются из дальнейших расчетов. На последнем этапе вычисляется среднее арифметическое значений оставшихся квартир – эта цена и будет стоять за 1 м2.

Рыночная стоимость жилья или офиса получается умножением цены одного квадратного метра на площадь.

Ликвидационная стоимость

Финансовые организации, выдающие кредиты под ипотеку в новостройках, в целях безопасности своих вложений для определения цифры, которая должна стоять в графе за квадратный метр, вычисляют сразу две цены – рыночную и ликвидационную.

Ликвидационная стоимость – это допустимая сумма, по которой квартира легко продается в кратчайшие сроки при неблагоприятных или прогнозируемых условиях на рынке. Владельцы соглашаются на подобное понижение планки, когда совершить сделку с недвижимостью нужно срочно.

Определить сколько стоит квадратный метр могут только опытные оценщики, слишком много нюансов необходимо учесть. Если потребуется официальный пакет документов, то его выполняют только профильные организации, получившие лицензию на этот вид деятельности.

Как вычислить стоимость одного квадратного метра

Вам понадобится

  • — заявление;
  • — свидетельство о собственности;
  • — паспорт;
  • — экспликация и поэтажный план.

Инструкция

Чтобы получить оценочную кадастровую стоимость квартиры на основании приказа Минэкономразвития РФ № 113, обратитесь в БТИ. Напишите заявление, предъявите ваш паспорт, свидетельство о собственности на квартиру.

Оценка квартиры базируется на многих параметрах. Учитывается регион, в котором расположена квартира, рыночные цены на жилье, состояние квартиры, кубатура, год застройки, материал, из которого изготовлен дом. Средний коэффициент оценочной стоимости квартир в вашем районе умножают на кубатуру квартиры.

Справку вы сможете получить через 5 рабочих дней после подачи заявления. Если вы заплатите ускоренный тариф за выдачу справки, то в этот же день ее получите по месту требования. Данные сведения ежегодно подаются в налоговую инспекцию для начисления имущественного налога.

Если вам необходимо получить рыночную стоимость квартиры, обратитесь в независимое оценочное агентство в вашем регионе. Агенты по оценке квартир имеются в каждом риелторском агентстве по работе с объектами недвижимости. Предъявите на квартиру правоустанавливающие документы, справку БТИ по унифицированной форме 11а, экспликацию и поэтажный план дома. Оценщик выедет на место и проведет визуальный осмотр дома, подъезда, квартиры, придомовой территории. На основании предъявленных документов и визуального осмотра вы получите справку о рыночной стоимости квартиры.

Если вы собираетесь продать жилье, то можете не проводить оценку. Назовите покупателям свою цену, которую вы планируете получить при продаже. Чтобы сориентироваться в ценах, ознакомьтесь с объявлениями в средствах массовой информации, позвоните по указанным номерам, поинтересуйтесь ценами в вашем районе на аналогичные квартиры. И последний вариант. Вы можете совершенно бесплатно узнать стоимость квартиры в системе онлайн. Для этого необходимо ввести требуемые данные и получить исходный результат, который будет приблизительно соответствовать цене вашей квартиры.

Видео по теме

Источники:

  • Оценка квартир в Москве в режиме онлайн в 2018

Утверждена стоимость кв метра по регионам. Кому это нужно?

Минстрой России определил нормативную стоимость квадратного метра жилья в каждом регионе России. Зачем это нужно обычному гражданину?

Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства России (Минстрой) утвердило нормативную стоимость квадратного метра жилья в каждом регионе России.

Документ, определяющий стоимость кв метра, называется приказом Минстроя “О нормативе стоимости одного квадратного метра общей площади жилого помещения по Российской Федерации на первое полугодие 2018 года и показателях средней рыночной стоимости одного квадратного метра общей площади жилого помещения по субъектам Российской Федерации на I квартал 2018 года”.

Вообще, эти величины Минстрой определяет каждый квартал. Зачем ему это нужно? Точнее, зачем это нужно нам?

Уже достаточно давно в своем обиходе мы пользуемся таким понятием, как рыночная стоимость жилья. Рыночная стоимость это цена, за которую недвижимость реально продают и покупают. Есть средние рыночные цены, есть рыночные цены по сегментам жилья, есть рыночная цена конкретного объекта, которую, например, может определить независимый оценщик.

А вот нормативная стоимость кв метра зачем?

Между прочим, это не просто назвал цену, сделал приказ и повесил в публичном официальном месте в интернете. Все цифры проходят общественное обсуждение и только потом становятся достоянием общественности.

Давайте разберемся зачем государство утруждает себя задачей определения нормативной стоимости квадратного метра жилья аж четыре раза в год.

Государство помогает улучшать жилищные условия тем, кто сам это сделать не в силах, и вообще тем, кому нужна помощь. Сюда относятся и молодые семьи, и военнослужащие, и вынужденные переселенцы, инвалиды и некоторые другие категории. Нуждающиеся категории определяют региональные власти.

Помощь, в основном, заключается в выплате субсидий или компенсаций. Например, может субсидироваться часть стоимости жилья, первый взнос по ипотеке, компенсироваться процентная ставка по ипотеке.  Государство помогает покупать или строить не столько метров, сколько хочет семья, а определяет нормативные показатели. В том числе через нормативную стоимость квадратного метра. То есть считает субсидии не из рыночной цены, а из нормативной, определенной Минстроем России.

Например, размер социальной выплаты может считаться следующим образом:

Выплата = СЖ x Норма, где:

СЖ — средняя стоимость 1 кв. метра общей площади жилья;

Норма — норма предоставления общей площади жилого помещения (33 кв. метра для одиноко проживающих граждан, 42 кв. метра на семью из двух человек и по 18 кв. метров на каждого члена семьи при численности семьи, составляющей три и более человека).

СЖ – это и есть нормативная стоимость жилья, утверждаемая Минстроем России.

С учетом того, реальная рыночная стоимость квадратного метра может быть существенно выше, а фактическое количество приобретаемых квадратных метров, как правило, выше утвержденной нормы, получается, что субсидия не всегда покрывает всю стоимость жилья. И нуждающимся категориям граждан все равно приходится искать собственные средства, чтобы купить нужное жилье. Или брать ипотечный кредит.

Кстати, нормативные цены все-таки имеют под собой определенную рыночную основу, т.к. формируются на основе официальной статистики о стоимости жилья в разрезе первичного и вторичного рынка. И скорее показывают нижнюю границу рыночной стоимости нежели среднюю.

Но в любом случае увеличение нормативной стоимости квадратного метра означает, что помощь от государства в 1 квартале 2018 года вырастет.

Так увеличилась на 7% стоимость квадратного метра в Самарской области:

  на I квартал 2018 года на I квартал 2017 года Изменение стоимости за год
Самарская область 36 674 34 283 107,0%

А вот здесь стоимость кв метра вообще не изменилась:

  на I квартал 2018 года  на I квартал 2017 года Изменение стоимости за год
Владимирская область 32 991 32 991 100,0%
Костромская область 29 455 29 455 100,0%
Липецкая область 31 232 31 232 100,0%
Московская область 54 479 54 479 100,0%
Орловская область 28 741 28 741 100,0%
Тверская область 37 533 37 533 100,0%
Республика Карелия 40 145 40 145 100,0%
Республика Коми 41 378 41 378 100,0%
Вологодская область 35 375 35 375 100,0%
Новгородская область 34 289 34 289 100,0%
Псковская область 32 947 32 947 100,0%
Кабардино-Балкарская Республика 28 381 28 381 100,0%
Республика Северная Осетия – Алания 29 792 29 792 100,0%
Республика Марий Эл 32 557 32 557 100,0%
Республика Мордовия 33 384 33 384 100,0%
Пермский край 36 155 36 155 100,0%
Кировская область 32 902 32 902 100,0%
Оренбургская область 30 711 30 711 100,0%
Саратовская область 30 000 30 000 100,0%
Курганская область 30 664 30 664 100,0%
Свердловская область 43 838 43 838 100,0%
Челябинская область 29 929 29 929 100,0%
Республика Алтай 33 845 33 845 100,0%
Республика Бурятия 33 346 33 346 100,0%
Алтайский край 32 202 32 202 100,0%
Красноярский край 39 787 39 787 100,0%
Амурская область 42 847 42 847 100,0%

Самое дорогое жилье традиционно в Москве, средняя стоимость квадратного метра тут составляет 91 670 рублей за кв.м. Кстати, тут тоже есть рост, раньше было 90 400 рублей. За ней следует Санкт-Петербург с ценой 63 416 рублей за метр. Тройку самых дорогих регионов замыкает Сахалинская область – 59 388 рублей за кв.м.

Самое дешевое в Республике Адыгея – 26490 рублей за квадрат. Рядом по цене за квадрат стоят Республика Калмыкия (26851) и Республика Ингушетия (27248).

Полная таблица по стоимости квадратного метра здесь.

Оставьте здесь заявку на ипотеку по программе АИЖК. Ставка от 6% годовых.

Сколько стоит квадратный метр жилья?

Достаточно большое количество российских городов могут похвастать дешевыми ценами на недвижимость (дачи, квартиры), в сравнении со столичными, однако, при этом следует учесть и размер средних региональных зарплат.

Кроме того, следует сделать поправку и на качество жилплощади: описывая дешевую недвижимость регионов, риэлторы используют такие малознакомые в столице обозначения, как «деревяшка» (что означает квартиру в деревянном жилом доме) и «частный жилой дом в городских пределах». Во сколько же обойдется сейчас жилье в одном из регионов?

По какой причине, если себестоимость одного квадратного метра достигает только 900 долларов, показатель ее рыночного эквивалента может дойти до 2.000-3.000 долларов?

Цена за квадрат недвижимости для множества граждан — обыкновенная цифра, которую можно перемножить с общей квадратурой и вывести, таким образом, общую сумму недвижимости.

Когда жилье дорожает, покупатели задаются вопросом, а почему так происходит? Застройщикам дается это обоснование легко: они сетуют на подорожание стройматериалов, повышение зарплат, рост индекса строительно-монтажных работ и т. п.

Но в действительности, из каких же составляющих формируется цена одного жилого квадрата недвижимости? Каково количество используемых стройматериалов, выполненных работ, сколько имеет на одном квадрате сам застройщик?

Конечно, один жилой квадрат в небоскребе обойдется подороже, в сравнении с квадратом обычной панельки. Следует сказать, что одной формулы, с помощью которой можно было бы рассчитать ценовые составляющие одного квадрата недвижимости, не существует. Есть только документация по цене типовых жилых построек.

Но дома же не одинаковые. К примеру, если брать дом монолитно-каркасного вида на 25 этажей, то стоимость одного квадратного метра в нем будет оцениваться на 200-250 долларов больше, чем в выстроенном доме, с такими же сформированными стенами, но при 10-этажной высоте. Обосновывается это тем, что здание, имеющее высоту больше чем 50 метров, страдает от больших ветровых нагрузок.

Этот момент существенно воздействует на несущую конструктивную способность. Это значит, что конструкция должна обладать большими прочностными характеристиками. Ко всему прочему, в доме на 10 этажей не предусматривается незадымляемая лестница, система дымоудаления, достаточно небольшого лифтового холла.

Все разговоры о том, что чем выше здание, тем меньше стоимость одного жилого квадрата в нем, не имеют никакого обоснования. Это может быть правдой, только если сравнивать, разве что, 10-этажное здание с 8-этажным, при условии, что конструкция обоих и фасад полностью идентичны, но не более того.

Наличие подземной парковки влияет на подорожание квадратного метра в здании, даже для граждан, не имеющих транспорта.

Часто застройщики из-за этого не желают предусматривать подземные паркинги, говоря, что таким образом весь процесс строительства становится дороже.

С одной стороны, это так. Ко всему прочему, не каждый из жильцов проявляет желание по поводу выкупа места для транспорта. Не каждому по карману дополнительные 20.000-25.000 долларов.

Несколько неправильно подсчитывать место для транспорта, исходя из метража. В гараже подземного типа, необходимо предусмотреть два выезда, наличие аварийных выходов, системы вентиляции, определить место для дополнительных проездных полос и для разворота, чтобы обеспечить спокойные заезды, развороты и постановку транспорта на место.

Подсчитав всю площадь такой парковки, кв. м. в себестоимости будет оценен примерно в 600 долларов. Но ведь остальное пространство, которое не занято транспортом, также необходимо оплатить.

Здесь можно провести аналогию с помещениями общего пользования на лестничных клетках. Вот и выходит, что у ценника за подземную парковку «вырастают такие острые зубы».

Виновны ли покупатели в дороговизне метра?

Себестоимость кв. м., преимущественно, уступает рыночным расценкам. К примеру, жилой квадрат в доме монолитно-каркасного образца в 25 этажей, будет стоить около 1.100-1.200 долларов.

Если это будет построенный по аналогии, но дом в 10 этажей, жилой квадрат в нем будет стоить от 850 до 950 долларов. Откуда же вырисовываются такие цифры на рыночных ценниках – 1.600 – 1.800 долларов?

Кроме обозначенной себестоимости, куда входит также и работа, выполненная строителями, проектировщиками и т. д., цена за квадратный метр заключает в себе и ряд других издержек.

К примеру, для содержания заказчика расходуется от 2,2 до 2,3 процента. В этот пункт включается госстройнадзор, технадзор, различные отчисления по земле и прочее. Сюда же относится и маржа застройщику.

Когда озвучивается вопрос, а сколько же зарабатывают строительные компании на продаже одного жилого квадрата в построенном доме, слышится их обычное «по-разному». Единственное, где застройщики едины в своем мнении, в том, что стоимость определяется рынком. Сколько будет готов выплатить покупатель, столько маржи и будет прибавлено на один квадрат жилья.

Бывает и такое, что типовое здание в 10 этажей с прекрасным расположением выставлено на реализацию дороже, нежели сооружение на 25 этажей при оригинальном проекте.

Главный вопрос

Как можно добиться снижения цены за кв. метр жилья?

Говоря как есть, с итоговыми расчетами, это выполнить не получится. Придя к застройщику и просмотрев проект, нужно определиться: или «нет», или же «да».

Затем, уже находясь в статусе покупателя, вряд ли можно добиться снижения стоимости жилья. Из реального, что доступно простому человеку, попробовать выразить отказ от дополнительной отделки (чистовой).

Таким образом, можно добиться экономии на одном квадрате до 150 долларов. Однако если проект предполагает минимальную отделку (куда входит штукатурка, стяжка, подведение сантехники и прочее), отказ от подобных услуг будет невозможен.

При проведении замеров БТИ сразу же вычислит несоответствие проекту. А это будет означать дополнительные расходы на проведение новой экспертизы.

Снижение цены одного жилого квадрата возможно на стадии проектирования. На чем же можно сэкономить? К примеру, установить не такие дорогие окна и лифты более дешевой вариации, воспользоваться дешевыми отделочными материалами.

Если жилой дом предусматривает свободную планировку, экономят за счет штукатурки и перегородок, однако, в итоге, это увеличит метраж жилья.

Себестоимость одного кв. метра в жилье состоит из таких составляющих:

  • фундамента и каркаса – 50 процентов;
  • работ и материалов для отделки – 10 процентов;
  • сантехники – 7 процентов;
  • электрики – 7 процентов;
  • фасада – 6 процентов;
  • штукатурных работ – 5 процентов;
  • лоджий и окон – 5 процентов;
  • работ по благоустройству – 4 процента;
  • стяжки – 3 процента;
  • лифта – 2 процента;
  • кровли – 1 процент.

В этот перечень включены как стройматериалы, так и проводимые работы. Один квадратный метр по себестоимости оценивается в 1.100-1.200 долларов (если дом монолитно-каркасного типа на 25 этажей) и от 850 до 950 долларов (в аналогичном по конструкции доме на 10 этажей).

Поделиться:

Нет комментариев


Смотрите также